大湾区系列（三）：广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
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1、大湾区系列（一）： 深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
2、大湾区系列（二）：东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
3、大湾区拿地策略及工改系列（七）：广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析
一、广州城市更新概况
（一）初步探索阶段——2009年以前
（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）
（三） “城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）
二、广州城市更新项目进入性分析
（一）城市更新项目类型
（二）具体操作流程
（三）每阶段实操及注意事项
（四）每阶段资金投入
三、广州城市更新项目进入方式及阶段
一、广州城市更新概况
广州市城市更新主要为三个阶段：
（一） 初步探索阶段——2009年以前
《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）出台前，广州市城市更新以危房、破房以及旧城改造为主，由于缺少政策指引，实施主体主要为政府部门，严格限制市场等多元主体进入。
（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）
随着2009年56号文以及2012年《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府【2012】20号）的出台，广州市“三旧”改造政策体系逐步建立。该阶段三旧改造项目仍以政府主导模式为主，允许符合条件的项目自行改造，且尤其重视硬件设施的改造。
（三）“城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）
2015年，广州市成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策。形成了包含“全面改造”和“微改造”两条改造路线的政策体系。现阶段广州市城市更新以政府主导、市场运作、利益共享为原则，注重产业转型升级，更加强调可持续发展。
截至2018年中旬，广州市已批城市更新项目1070个，改造面积达到102平方公里，“三旧”用地土地出让金合同金额达到1285亿元。已完工项目达到144个，正在办理前期手续的项目约764个。
二、广州城市更新项目进入性分析
（一）城市更新项目类型
广州市城市更新项目主要分为两种类型：全面改造和微改造。全面改造即传统的“三旧”改造项目，主要实施方式有：政府征收、合作改造以及权属人自行改造。微改造是广州特色，包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治以及老旧小区微改造等。
下面以旧村全面改造合作改造模式为例进行说明。
（二）具体操作流程
2016年6月，广州市城市更新局发布《广州市城市更新项目报批程序指引（试行）》，对旧村庄、旧厂房及旧城镇更新项目报批程序进行了详细说明。以旧村庄全面改造更新项目为例，更新大致流程如下：
（三）每阶段实操及注意事项
前期工作阶段，待项目纳入标图建库范围，且获得区政府更新改造认定批复后，开发商可开展项目前期摸底工作，包括项目现状情况、权属分布、上位规划、周边配套、当地经济人口发展情况以及控规要求等。可初步进行合作方案洽谈与意愿征集。
选取意向合作企业，此阶段主要由集体经济组织主导，集体经济组织需就是否引入意向合作企业进行表决，并提出候选合作意向企业，公示后，集体经济组织可与合作意向企业签订合作意向协议，在此基础之上，后续可通过设置招商文件，前期需完成意向征集企业方可招标，以排除第三方。
更新项目计划申报，更新计划申报需满足项目已纳入标图建库范围，更新意愿已到达到相关要求等，此阶段工作内容通常已前置至前期工作阶段。
实施方案编制及审核，合作企业选定后，合作企业可自行或委托第三方开展实施方案的编制工作。同时，若项目涉及控规调整的，还需区政府编制片区策划方案并征求相关部门意见及组织专家进行论证等。涉及完善历史用地受需，还需上报省政府审批。
（四）每阶段资金投入
前期工作阶段，此阶段的资金投入同样主要是用于项目信息的初步获取，以及村关系的初步介入等。其中，前期费用中的技术数据调查（主要是土地、房屋测绘）一般委托专业机构，按照《国测字【2002】号文》，土地测量按每公顷5万元计算。
如为旧厂房改造项目，开发商通常会采取物业收购的方式锁定项目，因此，开发商可能还需负担项目收购费用。
选取意向合作企业，在此阶段，开发商的支出主要在于为取得意向合作资格而支付的各项支出，即村集体的各项打点费用等。
更新项目计划申报，为使项目满足申报条件，本阶段工作与前期工作有所重合，支出亦有相当部分的重合。
实施方案编制及审核，自行或委托第三方开展实施方案编制工作的，其投入在200万-1000万不等。涉及控规调整或历史遗留问题处理的则需视具体情况而定。
三、广州城市更新项目进入方式及阶段
除了常规的招拍挂或协议出让等方式获得项目之外。对于旧村庄改造类项目而言，广州市城市更新项目进入方式主要有：作为意向合作方进入并锁定项目，以及作为正式合作方获得项目。旧厂房改造则可通过物业收购的方式进入并锁定项目等。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
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